北名古屋市の土地売却相場｜値段を分ける条件を実取引データで読む【建築士監修】

北名古屋市の土地相場。真ん中の値段と、上下の幅

国土交通省の不動産情報ライブラリで、北名古屋市の土地の取引を集計しました。件数は257件です。1平方メートルあたりの単価は、中央値で9.8万円でした。

売りたい土地の面積にこの単価を掛けてください。それが真ん中の目安になります。

ただし、中央値は真ん中の1点でしかありません。取引を安い順に並べて下から4分の1に当たる位置が6.1万円、上から4分の1の位置が13万円です。同じ北名古屋市の中で、これだけ開いています。

だから市の相場を知っただけでは、自分の土地の値段はまだ分かりません。この幅のどこに置かれるかが本題です。北名古屋市のデータで差が確かめられた条件を、順に見ていきます。

取引がいちばん集まる用途地域が、いちばん高い

北名古屋市で取引の件数がいちばん多い用途地域は、第１種中高層住居専用地域です。そして戸建ての中央値がいちばん高いのも、同じ第１種中高層住居専用地域でした。取引の中心が、そのまま高値の中心になっています。

戸建ての集計ですが、戸建ての値段の中身は土地と建物です。土地の側の水準が低ければ、この並びにはなりません。土地の売り手も、この順番をそのまま手掛かりにできます。

逆に、戸建ての中央値がいちばん低いのは第１種住居地域でした。第１種住居地域は、一定の広さまで店舗や事務所も建てられる、使い道の広い区域です。

それでも単価は伸びていません。北名古屋市で効いているのは使い道の広さではなく、家を建てたい人がその場所に集まっているかどうかだと読めます。

買い手が集まる区域では、売り物が出れば比べられて競争が起きます。外れた区域では、買い手が付くまで時間がかかりやすくなります。

用途地域は市が公開する都市計画の地図で調べられます。査定の前に、自分の土地がどの区域にあるかだけは確かめておいてください。

前面道路の幅。4mの線の外にも差が付いている

北名古屋市の戸建てを前面道路の幅で分けると、4m未満・4〜6m・6m以上の3つの区分で中央値に差が出ています。4m未満だけが落ち込む形ではなく、4mを超えた区分の間にも水準の差があります。

4m未満に法律の線があるのは確かです。幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地には、原則として家を建て直せません。この条件に掛かる土地の値段の考え方と売り方は、再建築不可物件を売るで説明しています。

北名古屋市のデータが示しているのは、その先です。4mをクリアしていても、道路の幅で値段は動きます。買い手は車の出し入れや、建てるときの工事のしやすさまで見ているからです。

査定の前に、前面道路の幅を確かめておいてください。市役所の道路の窓口で、市が認定している幅を教えてもらえます。幅を数字で伝えられると、査定する側も根拠を数字で返しやすくなります。

家の値段が抜けるのは、築45年を過ぎたあたり

古い家が建ったままの土地を売る人は、この節が本題です。

北名古屋市の戸建ての中央値は、築46年以上になると築10年以内の半分以下まで下がります。落ち方がいちばん急なのは、築31〜45年から築46年以上へ移る境目でした。

中古マンションも同じです。中央値がいちばん大きく落ちるのは、やはり築31〜45年から築46年以上の境目でした。種類の違う建物が同じ場所で落ちるのは、偶然ではありません。

いま築46年以上の建物は、1981年に改正される前の耐震基準の時期に建ったものです。買い手はこの線を境に、建物をほとんど見なくなります。

土地の売り手が受け取ることは2つあります。まず、築46年以上の家が建つ土地は、ほぼ土地の値段で取引されているということです。値段を決めるのは建物ではなく、ここまで見てきた用途地域や道路の条件です。

もう1つは、その手前ならまだ建物に値段が残っている場合があるということです。北名古屋市では、いちばん大きな値落ちが築45年の先に来ます。築30年台だからと決めつけて先に壊すと、残っていた分を捨てることになりかねません。

壊すかどうかは、古家付きのまま査定を取ってから決めてください。分かれ目の考え方は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかにまとめています。

登記簿の面積と実際の面積が違うとき。公簿売買と実測売買

冒頭で、土地の面積に1平方メートルあたりの単価を掛けると書きました。このとき使う面積に、注意が要ります。登記簿に載っている面積と、実際に測った面積が違うことがあるからです。

昔に測られた土地は、測量の精度が粗いまま登記簿に残っています。実際より広い土地も、狭い土地もあります。親から受け継いだ土地や、長く測り直していない土地は、まずここを疑ってください。

土地の売買のやり方は2つあります。公簿売買と実測売買です。公簿売買は、登記簿の面積で代金を決め、あとで面積が違っても精算しない方式です。

実測売買は、測量した面積に単価を掛けて代金を精算する方式です。どちらで契約するかで、受け取る額が変わることがあります。単価の高い土地ほど、面積の差がそのまま金額の差になります。

もう1つ、境界の問題があります。境界杭が現地に残っているか。隣との境界を確定させた測量図が手元にあるか。

この2つは査定の前に確かめておいてください。杭が見当たらない、図面が古くて境界の確認が済んでいない。そういう土地は、売る前に確定測量が必要になることがあります。

確定測量には隣の土地の持ち主の立ち会いが要るので、時間がかかります。売ると決めたら、早めに不動産会社に相談して段取りに入れてください。

査定のときに何の資料を出すかは、土地の査定で必要な資料と、評価のされ方にまとめています。

「土地を売ってください」のチラシが来たとき。仲介との比べ方

北名古屋市で土地を持っていると、住宅会社や買取業者から「売ってほしい」というチラシや手紙が届くことがあります。戸建て中心の市場なので、家を建てて売る会社がつねに土地を探しているからです。

声を掛けてきた会社にそのまま売るのは、買取という売り方です。買取は早く現金になります。仲介のように買い手を探す期間が要らないからです。

ただし、買い取った会社はその土地に家を建てて売り、利益を出します。だから買取の値段は、仲介で個人に売るより安くなるのが普通です。

チラシに書いてある額をうのみにしないでください。確かめ方は1つです。別の会社に仲介の査定を頼み、買取の提示額と並べることです。

仲介の査定額は「売れるかもしれない額」、買取の額は「その額で確実に売れる額」です。性質の違う2つの数字を、両方手元に置いてから決めてください。

急いで現金にしたい事情があるなら、買取が合う場合もあります。時間をかけられるなら、仲介で個人の買い手を探す方が高く売れる余地があります。価格差やスピードの違いは仲介と買取の違いで、誰が買ってなぜ安くなるのかは不動産買取の仕組みで説明しています。

名義が亡くなった親のままの土地は、すぐには売れない

相続した土地を売ろうとして、名義で止まる人が多くいます。登記簿の名義が亡くなった親のままだと、買い手へ所有権を移す登記ができません。売買の前に、相続登記で名義を相続人に移しておく必要があります。

相続登記は義務になっていて、期限もあります。詳しくは相続登記の義務化と期限を見てください。

名義を移すには、相続人の間で誰がその土地を受け取るかを決めることになります。ここで時間がかかります。兄弟で「とりあえず共有」にして先送りするのは勧めません。

共有の土地を売るには、持ち主全員の同意が要るからです。1人でも反対すると、土地全体は売れません。共有のまま動けなくなったときの売り方は共有持分だけを売るで説明しています。

やることは単純です。まず法務局で登記簿を取り、いまの名義を確かめてください。登記簿は誰でも取れます。

名義が親のままなら、査定と並行して相続登記の段取りを進めます。手続きは司法書士に頼むのが普通です。名義の整理は、確定測量と同じで時間がかかる側の作業です。

買い手が付いてから始めると、そこで売却が止まります。売ると決めたら、境界と名義の2つを最初に確かめてください。ここが済んでいれば、あとの流れは軽くなります。

直近1年の動き。土地の売り手が見るのは戸建ての側

北名古屋市の取引の内訳は、戸建てがいちばん多く、次が土地です。中古マンションはいちばん少なく、戸建てと比べるとかなり少ない件数しかありません。北名古屋市は戸建て中心の市場で、土地の買い手も、家を建てる個人と、建てて売る住宅会社が中心になります。

その前提で直近1年を見ると、動きが割れました。中古マンションの中央値は、前の1年からはっきり下がっています。戸建ての中央値は、やや下がった程度です。

土地の売り手が見るべきは、戸建ての側です。買い手が家を建てる人である以上、土地の値段に直接つながるのは戸建ての値動きだからです。マンションの下げ幅は目を引きますが、もともと件数が少なく、少ない事例で振れやすい数字です。

いまの北名古屋市は、急な下げ相場ではありません。一方で、これから上がると読める根拠も、この集計からは出てきませんでした。だから順番としては、今いくらで売れるかを先に確かめることです。

無料の査定を複数社に頼み、1平方メートルあたりいくらで見たかを各社に聞いてください。額の差の理由まで比べられます。

売り出すまでの段取りは土地を売る。境界確定と「古家付きか更地か」で確認できます。

仲介手数料や税金など、掛かるお金の全体は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめました。戸建てやマンションも含めた北名古屋市全体の相場は、北名古屋市の不動産売却で見られます。