犬山市の土地価格｜土地売却の相場と、値段が分かれる条件【建築士監修】

犬山市で土地はいくらで売れているか

国土交通省の不動産情報ライブラリで、犬山市の土地の取引を集計しました。集計できたのは190件です。1平方メートルあたりの単価は、中央値で5.7万円でした。

まずは自分の土地の面積に、この中央値を掛けてください。それが真ん中の位置です。

ただ、この1つの数字で決まりません。下から4分の1の位置は3.2万円、上から4分の1は7.9万円です。上と下で倍以上の開きがあります。

犬山市は市域が広く、住宅地も郊外の土地も同じ市の中にあります。だから1つの相場で語れません。大事なのは、自分の土地がこの幅のどのあたりに乗るかです。

この記事では、その幅がどこで開いているかを犬山市の取引データで見ていきます。戸建て・マンションを含めた市全体の相場は犬山市の不動産売却にまとめました。

犬山市の土地を買うのは、そこに家を建てる人

犬山市の取引を種類別に見ると、いちばん多いのは戸建てです。次が土地。中古マンションがいちばん少なく、戸建てとの差はかなり大きい。

この並びは、土地を売る人に直接効きます。マンションの取引が薄い市場では、まとまった土地をマンション用地として買う動きも読みにくくなります。犬山市の土地の主な買い手は、そこに住む家を建てる人と、その家を建てて売る住宅会社だと見ておくほうが安全です。

買い手がそうなら、値段を決めるのは「その土地に、住むための家が無理なく建つか」です。総額の安さより先に、建てられる家の形が見られます。

だから犬山市で土地を売るときは、価格をいじる前に建築の条件を確かめます。境界と接道の確かめ方は土地を売る。境界確定と「古家付きか更地か」にまとめました。

用途地域で、水準に段差がある

犬山市の戸建ての取引を用途地域ごとに分けると、中央値に段差が出ます。取引がまとまった数ある区分で比べると、いちばん高いのが第１種住居地域、いちばん低いのが市街化調整区域でした。取引の件数がいちばん多いのも第１種住居地域です。

これは戸建ての数字です。ただ、土地を売る人にとっても同じ話になります。

戸建ての価格には土地の値段が入っているからです。用途地域の段差は、そこに建てられる建物の制限の差がそのまま出たものです。

市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑えると定めた区域です。原則として建物を新しく建てられません。買い手はローンも組みにくくなります。

犬山市はこの区域での取引がまとまった数あり、売れないわけではありません。ただ水準は一段低いところに位置します。

自分の土地がどの用途地域か、調整区域に入るかどうかは、市の都市計画の担当窓口で確認できます。売り出す前に自分で確かめておくと、査定額の説明も腹に落ちます。

調整区域の土地をどう売るかは市街化調整区域の家・土地を売るで扱っています。

前面道路は、4m未満かどうかで線が引かれている

犬山市の戸建てを前面道路の幅で3つに分けると（6m以上、4〜6m、4m未満）、中央値に差が出ます。特徴は差の出方です。4m未満の区分だけが一段低く、6m以上と4〜6mの間にはほとんど差がありません。

つまり犬山市では「道路が広いほど高い」ではありません。4m未満かどうかで線が引かれています。

理由は建築基準法です。幅4m以上の道路に2m以上接していないと、建物を建てられません。

幅4m未満の道路に接する土地は、建て替えのときにセットバックを求められる場合があります。敷地の一部を道路として下がる分、建てられる家が小さくなります。

前面道路の幅は、公図では分かりません。査定を頼む前に、道路の端から端まで自分で測っておいてください。数字を先に渡せば、査定の根拠もはっきりします。

古い家が建つ土地は、値段の軸が建物から土地へ移る

犬山市の戸建てを築年数で分けると、築46年以上の中央値は築10年以内の半分以下でした。落ち幅がいちばん大きいのは、築10年以内から築11〜20年に移るところです。ここで一段落ちます。

読み取れるのは、犬山市では築年が進むほど、建物ではなく土地の条件で値段が決まっていくということです。築古の家が建った土地は、実質的に土地の取引に近づきます。

そのため、家として売るか、土地として売るかを先に決める必要はありません。決め手になるのは、解体費の見積もりと、更地・古家付きそれぞれの査定額です。この2つを並べてから決めれば間に合います。

先に壊してしまうと、この比べ方ができなくなります。判断の順番は更地で売るか、古家付き土地のまま売るかにまとめています。

登記の地目が「田」「畑」なら、売り方が変わる

犬山市は市域が広く、郊外には農地だった土地もあります。売り出す前に確かめてほしいのが、登記の地目です。

見た目が空き地でも、登記が田や畑のままなら、扱いは農地になります。農地は農地法の対象です。

売買には許可か届出が要ります。手続きを踏まないと、所有権の移転登記ができません。

効いてくるのは買い手の範囲です。農地のまま売るなら、買えるのは農業をする人に限られます。宅地として売るなら、農地以外に転用する手続きが必要です。

この転用が通るかどうかは、その土地がどの区域にあるかで変わります。市街化調整区域では、原則として簡単に通りません。

犬山市は調整区域での取引がまとまった数あります。そこに地目の問題が重なると、話は一段面倒になります。

地目は登記事項証明書で確認できます。法務局で取れます。

固定資産税の課税明細書でも見当はつきます。相続した土地なら、名義と地目の両方を先に見てください。

頼む先も変わります。農地の売買を扱ったことがない会社に持ち込むと、そこで止まります。査定を頼むときに地目を伝えて、扱えるかどうかを最初に聞いてください。

農地の売り方と選択肢は農地を売る。農地法の許可と現実的な選択肢にまとめています。

広い土地ほど高く売れる、とは限らない

犬山市の土地は、単価の上と下で倍以上の開きがあります。その理由の1つが面積です。

買い手の中心は、そこに住む家を建てる人です。個人が家を建てるのに要る広さは、だいたい決まっています。

広い土地は、単価が同じでも総額が大きくなります。総額が上がれば、手が届く人が減ります。

そのため広い土地は、住宅会社が区画を割って売る前提で買うことが多くなります。会社は仕入れとして買います。

造成の費用や、売れるまでの期間を見込んで値を出します。その分、単価は個人が買うときより下がりやすくなります。

ここで効いてくるのが、分けられる土地かどうかです。分けた後の区画も、それぞれ道路に接していなければ家は建ちません。道路に面している幅が狭く、奥に細長い土地だと、通路の分を取られます。

使える面積が減り、区画の数も伸びません。同じ面積でも、間口の広い土地とは評価が変わります。

先に自分で測量して分筆しておく必要はありません。費用と手間が先に出ますし、割り方が買い手の希望と合わないこともあります。

まずは今の形のまま査定を取って、区画を割れる土地として見ているのかを聞いてください。個人に1区画で売るのと、会社に一括で売るのとでは、出てくる金額の意味が変わります。

伝えるのは、面積と、道路に接している幅の2つです。これが分かれば、相手は区画割りの当たりを付けられます。逆にこの2つを出さないまま出た査定額は、根拠が薄いままです。

土地の形が価格にどう出るかは土地の形と用途地域で、価格はどう変わるかにまとめました。査定で用意する資料は土地の査定で必要な資料と、評価のされ方で確認してください。

水道と排水がどうなっているかで、買い手の見る額が変わる

犬山市で土地を売るなら、水道と排水の状態を先に確かめてください。査定額に効くのに、売る側が把握していないことが多い部分です。

家を建てるには水道の引き込みが要ります。見るのは2つです。前面道路に水道の本管が来ているか。

その本管から敷地の中まで引き込まれているか。引き込みが無ければ、買い手が道路を掘って工事します。

費用は買い手の持ち出しです。そのぶん、値段の交渉材料になります。

排水も同じです。公共下水が使える区域なら、そこにつなぐだけで済みます。下水が来ていない場所では、浄化槽を敷地に埋める形になります。

設置の費用がかかり、その後の点検や清掃も続きます。買い手はそこまで計算して額を出します。

古い家が建っていた土地でも、引き込みがそのまま使えるとは限りません。管が古かったり細かったりして、引き直しになることがあります。

調べ方はあります。市の上下水道の窓口で、前面道路の本管と、敷地への引き込みの記録を確認できます。

図面が残っています。売り出す前に一度行ってください。

分かったことは、良い内容でも悪い内容でも、査定のときに全部伝えます。引き込みが無いと先に分かっていれば、それを織り込んだ額が出ます。

後から出てくると、契約のあとで値引きの話になります。もめる原因はたいていここです。

家を解体して更地で売る場合も、この管をどう扱うかが出てきます。解体費の見方は空き家・古家の解体費用と、更地で売る進め方にまとめました。

犬山市の直近の動きと、売り出す前にやること

犬山市の戸建ての中央値は、直近1年で見ると、その前の1年よりやや下がっています。大きく崩れてはいません。ただ、待っていれば上がるという材料も、このデータの中にはありません。

売る時期を決めかねているなら、まず今の数字を手元に置いてください。査定は無料で受けられます。数字を持っていれば、売る・貸す・持ち続けるのどれを選ぶにしても比べられます。

査定を頼むときは、犬山市の土地では次の3つを先に伝えます。

• 用途地域と、市街化調整区域かどうか：この市で水準がいちばん大きく分かれる項目です。
• 前面道路の幅と、接している長さ：4m未満かどうかで扱いが変わります。
• 建物があるなら築年数：築年が進むほど、土地の条件が価格の軸になります。

会社を選ぶときは、査定額の高さだけで決めないでください。聞くのは、犬山市内で土地の取引実績があるか、1平方メートルあたりいくらで見たのか、その根拠は何かの3点です。この3つに数字で答えられる担当者なら、売り出し価格の相談もかみ合います。

売却でかかるお金の全体像は不動産売却でかかる費用の一覧で確認してください。測量費や解体費は土地の広さと現場の条件で変わります。

目安の額をここでは出しません。見積もりを取り、実額で判断してください。