旗竿地は売れるか。通路の幅と重機搬入で価格が変わる理由【建築士監修】

旗竿地は売れるか。まず結論

結論から言います。旗竿地でも売ることはできます。ただし価格は、整形地より下がりやすくなります。

理由は主に二つです。通路部分の幅と、工事のしやすさ。この二つを先に押さえておくと、査定の話が早く進みます。

通路部分の幅で、再建築できるかが決まる

形が特殊です。旗竿地は、道路に接する部分が細い通路になっていて、奥に建物が建っている土地です。

建築基準法は、敷地が道路に2m以上接していることを求めます。通路部分の幅が2m未満だと、それだけで再建築ができません。ここが一番の分かれ目です。

2mちょうどの土地は要注意です。図面の数字と、塀や境界標がある現況の幅がずれていることがあります。実測で確かめてください。

幅が3m前後を超えるかどうかも、実は大きな分かれ目です。狭いと普通車が入れず、解体や建て替えの工事車両にも制約が出ます。次の項で説明します。

ここも要確認です。再建築の可否が変わる仕組みと、可否が微妙な場合の対処は再建築不可物件を売るに詳しくまとめています。自分の土地がどちらに当たるか、まずそこで確かめてください。

建築士の視点:重機が入らないと、解体費が上がる

価格が下がる理由と、それでも買う人

理由はシンプルです。旗竿地の価格が下がりやすいのは、通路部分が使えない面積として登記に含まれるためです。同じ面積でも、整形地より狭く感じられます。

駐車もしにくく、買主の住宅ローンで担保評価が下がる場合もあります。買い手が限られれば、時間もかかります。

それでも買う人はいます。隣の土地の所有者、車を持たない世帯、そして専門の買取業者です。

決め手は使い方です。隣地の所有者にとっては、通路部分を含めて一体で使えば敷地の形が整います。車を持たない、または1台で足りる世帯なら、駐車のしにくさが気になりません。

買取業者は、建て替えの難しさを織り込んで判断します。選択肢は一つではありません。

間口や前面道路の広さでも、価格は変わります。間口と前面道路で売却価格はどれだけ変わるかに、全国の実データでまとめています。

建築士の視点:買主の住宅ローンで、何が問題になるか

通路は自分だけの土地か。名義で売り方が変わる

旗竿地の通路は、全部が自分の土地とは限りません。ここを確かめずに査定に出すと、あとで話が戻ります。

分け方は三つあります。通路まで自分の名義のもの、隣の家と共有のもの、通路が他人の土地で通る権利だけがあるものです。

まず法務局で登記簿を取って、通路部分の地番と名義を見てください。公図と合わせると、通路が自分の地番に入っているか、別の地番に分かれているかが分かります。

自分の名義なら、話は単純です。この記事で書いてきた通りに進めてください。

共有の場合は、売ること自体はできます。ただ、通路の下で水道管やガス管を掘る工事には、共有者の承諾が要る場面が出てきます。承諾が取れるかどうかを、売り出す前に隣に確かめておくと、買主に説明しやすくなります。

他人の土地を通っているだけの場合は、いちばん慎重に進めてください。通れる根拠が書面で残っているか、昔からの口約束かで、買主の受け止めが変わります。買主が住宅ローンを使うなら、書面が無いと審査で止まることがあります。

共有や他人の土地の通路で建て替えができるかは、役所の建築の窓口で確かめる必要があります。自分で判断せず、売り出す前に聞いてください。

通路の持分と掘削承諾の考え方は、私道に面した家は売れるかに詳しく書いています。旗竿地の通路も、考え方は同じです。

通路の名義ごとに、売るときに気をつけることと、売り出す前に確かめることを並べました。自分がどれに当たるかは、登記簿と公図で見てください。

通路の名義	売るときの注意	売り出す前に確かめること
自分の名義	話は単純。幅と再建築の可否の確認で進められる	通路の実測の幅と、再建築ができるか
隣の家と共有	売ることはできる。通路の下で水道管やガス管を掘る工事に、共有者の承諾が要る場面がある	承諾が取れるかを隣に確認。建て替えの可否は役所の建築の窓口で確認
他人の土地で、通る権利だけ	いちばん慎重に進める。買主が住宅ローンを使うなら、書面が無いと審査で止まることがある	通れる根拠が書面で残っているか。建て替えの可否は役所の建築の窓口で確認

隣の人に売る話は、どう持ちかけるか

隣地の所有者が買い手になりやすい、と書きました。ただ、玄関先でいきなり「買いませんか」と切り出すのは勧めません。値段の根拠が無いまま話が始まると、あとで引っ込みがつかなくなります。

順番はこうです。先に仲介会社に査定を頼み、このまま売った場合の目安を持っておきます。そのうえで、隣への打診は業者から入ってもらいます。

業者を挟む理由は二つです。一つは、値段の話を第三者が伝えるほうが、隣との関係がこじれにくいからです。もう一つは、契約書と登記の手続きを任せられるからです。

隣が買う場合、境界の確認は避けて通れません。通路と隣地の境が図面と現況でずれていると、そこで話が止まります。買主から確定測量を求められることも多いです。

測量費を誰が持つかは、先に決めておきます。考え方は測量の費用は誰が払う？にまとめています。境界確定の段取りは土地を売るも参考にしてください。

逆に、隣も手放したいと考えているなら、二つの土地をまとめて売る道もあります。通路と隣の敷地が合わさると、道路に広く面した形になります。この場合は、売却額の分け方を先に決めておかないと、あとでもめます。

隣と直接話がまとまった場合でも、契約書と登記は専門家に任せてください。口約束や簡単な書面だけで進めると、あとで境界の話が出たときに拠り所がありません。

断られても、そこで終わりではありません。車を持たない世帯や買取業者に広げる、というこの記事の流れに戻ってください。

まず、何から動くか

自分の土地が旗竿地なら、まず通路部分の実測の幅を確かめてください。測量図があれば早いです。なければ法務局で公図を取得します。

次に、再建築ができる土地かどうかを再建築不可物件を売るで確認します。可否がはっきりすれば、査定の話も具体的に進みます。ここまで来れば早いです。

準備することは、まだあります。売却全体の流れは家を売る流れは7ステップ、必要な書類は不動産売却の必要書類にまとめています。

急いで結論を出す必要はありません。まず現況を確かめるところから始めてください。