設楽町・東栄町・豊根村・飛島村の不動産売却｜土地・戸建て・マンションの相場と査定

① なぜ相場が「無い」のか

国土交通省の不動産情報ライブラリで、直近の取引を集計すると、件数はどこも一桁から十数件です。設楽町は戸建て等11件（2023年第2四半期〜2025年第4四半期、中央値350万円）。東栄町は4件（同期間、中央値515万円）。

豊根村は1件（2023年第4四半期〜2025年第1四半期、200万円）。飛島村は6件（2023年第2四半期〜2025年第4四半期、中央値2,600万円）です。

町村	集計期間	戸建て等の件数	中央値	土地単価（件数）
設楽町	2023年Q2〜2025年Q4	11件	350万円	2,150円/m²（8件）
東栄町	2023年Q2〜2025年Q4	4件	515万円	5,300円/m²（8件）
豊根村	2023年Q4〜2025年Q1	1件	200万円	データなし
飛島村	2023年Q2〜2025年Q4	6件	2,600万円	11,000円/m²（5件）

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（当社集計・実際の売却価格を保証するものではありません）

中央値という数字は、ある程度の件数があって初めて意味を持ちます。件数が1件なら、それは相場ではなく1件の実例です。

豊根村の200万円は、安いほうから4分の1の値も高いほうから4分の1の値も同じ200万円になっていますが、これは分布があるのではなく、単に1件しかないためです。東栄町・飛島村の4〜6件でも、相続直後の売却や土地の広さといった1件ごとの事情で、中央値は簡単に動きます。

4町村を並べると、性格の違いも見えてきます。設楽町・東栄町・豊根村は、面積の9割前後を山林が占める山間部の町村です。一方の飛島村は、名古屋港に面した臨海工業地帯を抱える村で、財政力指数2.02（2022年度・全国1位）という、山間部とはまったく違う経済基盤を持っています。

飛島村の戸建て取引は中央値2,600万円、最高額は2億2,000万円でした。工業地帯に近い立地や区画の大きさが影響している可能性がありますが、いずれにせよ山間部の空き家とは別の市場が動いています。「取引が少ない」という共通点だけで、4町村をひとくくりにはできません。

② 取引が少ない地域で家を売る現実的な選択肢

取引の絶対数が少ない地域では、売り方の選び方が価格と同じくらい結果を左右します。大きく3つの経路があります。

時間をかけた仲介。 地元の宅建業者に媒介を依頼し、買い手が現れるまで待つ方法です。都市部より反響のペースは遅くなりやすいため、売却の期限に余裕がある場合に向いています。

専門買取。 買取業者に直接売る方法です。価格は仲介より低くなりやすい一方、買い手を探す期間がなく、現金化までが早く進みます。山間部の空き家・老朽化した古民家・飛島村のような特殊な立地など、流動性が低い物件ほど、買取という選択肢が現実的になります。

空き家バンク・移住施策の活用。 設楽町・東栄町・豊根村・飛島村は、いずれも空き家バンクの仕組みを持っています。売買だけでなく賃貸も対象で、移住希望者への情報提供という役割も持っています。制度の中身は町村ごとに違うため、④で個別に確認します。

③ 山間部・農地・古民家の注意点

建築士の視点

山間部の物件で先に確かめたいのは、接道です。道路に2メートル以上接していない土地は、建て替えに制約がかかる場合があります。今の建物をそのまま使う分には問題なくても、次に建て替えるときに条件が変わることがあるため、査定の前に道路付けを確認しておくと話が早くなります。

農地が含まれる土地は、売却の前に農地法上の扱いを確認したほうがよいケースがあります。農地のまま売るか、転用の手続きが必要かで、買い手の層も進め方も変わります。役場の農業委員会に確認できる範囲は、査定を依頼する前に聞いておくと無駄がありません。

古民家は、1981年の新耐震基準より前に建てられたものが多く、耐震性は建物ごとに差があります。雨漏り・シロアリ・基礎の状態も個体差が大きいため、「古いから価値がない」と決めつけず、まずは今の状態のまま査定を取る余地があります。

土地の価値は残り、建物も古家付き土地という形で評価されることがあります。片付けや解体は、査定のあとで判断しても遅くありません。

豊根村は標高148〜1,415メートルと村内の高低差が大きく、冬季は積雪や路面凍結で現地確認がしづらい時期があります。内見や現地調査の日程は、天候や季節も踏まえて相談するとよいでしょう。

④ それぞれの町村の窓口

• 設楽町： 空家バンク制度があり、令和4年4月から民間委託で運営しています。登録物件は専用サイト「設楽ぐらし」で確認できます。問い合わせは企画ダム対策課 移住定住推進室（0536-62-0514）。
• 東栄町： 空き家等情報活用制度があり、所有者が「賃貸してもいい」「売却してもいい」という意思を登録します。問い合わせは政策推進課（0536-76-0502）。
• 豊根村： 村が運営する空き家バンクがあります。登録物件は少なく、取材時点で1件（坂宇場区）でした。問い合わせは村役場（0536-85-1311）。
• 飛島村： 空き家バンクは村の委託を受けた愛知県宅地建物取引業協会・愛知宅建サポート株式会社が運営しています（052-522-2567）。空き家全般の相談は村の建設課（0567-97-3464）でも受け付けています。

窓口はいずれも、まず電話やサイトで登録状況を聞くところから始まります。売る・売らないを決める前に、自分の物件がどの制度の対象になるかを確かめるだけでも、次の一手が見えてきます。