間取りで中古マンションの価格はどれだけ変わるか（全国の実データ）

間取りが増えても、価格が上がるとは限らない

「3LDKと4LDK、どちらが高く売れますか」。よく聞かれる質問です。

実際の成約データを見ると、部屋数が増えるほど高くなる地域もあれば、逆に安くなる地域もあります。

買い手が見ているのは、間取りの数字だけではないからです。影響するのは専有面積、築年数、そして立地です。間取りは、その次に来る材料です。

この記事では、全国の実データで2LDK・3LDK・4LDKの価格を比べます。単身向けと家族向けで市場が違う点も、建築士の視点で取り上げます。

全国で見る、2LDK・3LDK・4LDKの実際の価格

ここからが本題です。国土交通省の不動産情報ライブラリで、中古マンションの成約を集計しました。

このサイトでは全国379市区町村の取引を集めています。市区町村ごとに間取り別の真ん中の値段を出し、それをさらに並べたときの真ん中を載せています。

間取り	真ん中の値段
2LDK	2,100万円
3LDK	2,400万円
4LDK	2,700万円

部屋数が増えるほど、値段も上がっています。ここまでは、間取りのイメージ通りです。

ただ、これは全国をならした数字です。市区町村ごとに見ると、2LDKが3LDKより高い所も出てきます。部屋数が増えるほど安くなる所もあります。

間取りの数では読めません。

同じ「2LDK」でも、専有面積や築年数、駅からの距離は物件ごとに違います。真ん中の値段は、その違いをならした1つの数字にすぎません。面積と築年数が先です。

間取りより影響するのは、築年数と専有面積

間取りの差より大きいのが、築年数の差です。全国の中古マンションは、築10年以内の真ん中の値段が4,000万円。築46年以上は955万円です。

2LDKと4LDKの差より、ずっと大きな開きです。

影響するのは、間取りより年数です。

特に大きく下がるのが、築21〜30年から築31〜45年にかけてです。この間で-41.3%下がっています。専有面積が同じ間取りでも、築年数が違えば評価は大きく変わります。

自分の部屋がどの段階にいるかは、間取りより先に確かめておいてください。地域ごとの築年数別の水準の調べ方は、不動産の相場の調べ方に整理しています。

単身向けと家族向けは、そもそも買い手が違う

1K・1Rの値段は、2LDK以上よりはるかに安く出ます。全国の集計では1Rが685万円、1Kが1,500万円。3LDKは2,400万円です。

差の理由は専有面積に加えて、買い手の層そのものが違うことです。

市場が、そもそも別です。

1K・1Rを買うのは、賃貸に出す投資目的の人や、単身で住む人が中心です。2LDK以上は、住宅ローンを組んで自分で住む家族が中心の市場になります。

査定を受けるときも、この違いは影響します。投資目的の買い手が多い部屋は利回りで、家族向けの部屋は住みやすさで評価される傾向があります。

マンション売却に共通する準備は中古マンションを売る。戸建てと違う準備と進め方にまとめています。ここでは繰り返しません。

建築士の視点。壁を抜いて間取りを変えられるか

建築士の視点（二級建築士・施工管理技士）

「壁を1枚抜けば4LDKが3LDKになる」と考える人がいますが、マンションではそう簡単にいきません。間仕切り壁の中には配管や配線が通っていたり、遮音性能を保つための壁だったりします。抜けるかどうかは、図面を見ないと分かりません。

もう一つ見落としやすいのが「納戸」の扱いです。建築基準法では、居室として数えるために窓の大きさなど採光の条件があります。条件を満たさない部屋は「3LDK+S」のように表記され、部屋数には数えられません。買った当時からの制約なので、リフォームだけでは解消できないことがあります。

買主の住宅ローンでも、登記簿上の床面積や間取りの表記と実際の使われ方が違うと、確認に時間がかかることがあります。間取りを変えるリフォームを考えているなら、まず今の図面を見せて、どこまでが構造上の制約かを先に聞いてください。見積もりは複数の業者から取り、金額は建物と現場で大きく変わることを前提に比べてください。焦らず、順番を守ってください。

「+S」の部屋は安くなるのか

納戸つきの表記は、部屋数に数えられません。それなら安くなるのかというと、そうとも言えません。

全国の集計では、3LDK+Sが3,425万円、2LDK+Sが3,000万円でした。どちらも3LDKより高く出ています。

ただし、+Sの成約がある市区町村は、3LDKよりずっと少なく限られます。比べている地域がそもそも違うので、地域の差が値段に入っている可能性があります。納戸があるから高い、とは言えません。

比べる事例が少ない間取りは、査定がばらつく

成約が少ない間取りには、売るときに困ることが一つあります。査定の根拠になる比較事例が少ないことです。

不動産会社は、近くで最近売れた似た部屋の値段をもとに査定額を出します。事例が少ない間取りは、どの事例を拾うかで査定額が会社ごとにばらつきやすくなります。

地域によっては、2LDKや4LDKの成約が3LDKよりずっと少ないこともあります。

査定を受けたら、金額だけを見ないでください。どの成約事例と比べたのか、その事例の間取り・面積・築年数を聞いてください。

複数社の査定額が大きく割れたときは、比べた事例が違うだけのことがあります。事例をそろえて見比べると、どの査定額が現実に近いかが見えてきます。

まず、何をどう確かめるか

結論はシンプルです。間取りだけでは、自分の部屋の値段は分かりません。影響するのは専有面積、築年数、立地、そして間取りを変えられるかどうかです。

見るべき順番があります。

まず自分の地域の実データで、間取り別・築年数別の水準を確認します。次に、自分の部屋が納戸を含むかどうかなど、間取り表記の中身を確かめます。

そのうえで、複数社の査定を受けてください。査定の仕組みは不動産査定の仕組み、売却でかかる費用は不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。

間取りの数字に振り回されず、実際の成約データを起点に考えてください。それが、値段を見誤らない一番の近道です。