不動産会社の選び方。査定額の高さで選ばない基準【建築士監修】

査定額が高い会社を選んでも、高く売れるとは限らない

結論から言います。査定額の高さは、選ぶ基準になりません。

査定額は「これくらいで売れそうです」という見立てです。実際の成約額とは別物です。

差はあって当然です。複数社に査定を頼むと、金額にばらつきが出ます。ここで一番高い数字にすぐ飛びつくと、あとで苦労することがあります。

理由は単純です。契約を取るために、わざと高い金額を示すやり方があります。「高預かり」と呼ばれる手口です。

売り出しても反響が乏しく、結局値下げを重ねて長期化する。現場ではよく見る流れです。

査定額と売却額は、なぜ別の数字になるのか。理由があります。

査定額と売却額は違う。家を売る前に確かめることにまとめています。

高い数字より見るべきは、根拠です。数字の作り方は不動産査定の仕組みで確認できます。

得意な種別と地域で、会社は変わる

不動産会社にも得意・不得意があります。

マンションに強い会社、戸建てに強い会社、土地の取引が多い会社。中身は会社ごとに違います。

大手だから安心、とは限りません。地域の細かい事情まで拾えるのは、その土地で長く動いている会社であることが多いです。会社の規模ではありません。

聞くことは単純です。「この種別、このエリアの取引実績はありますか」。

具体的な件数や、直近で扱った物件の場所を答えられるなら、地に足がついています。「実績多数です」としか言えない会社は、ここで止まります。言葉より数字です。

同じ市の中でも、地区によって動きが違います。お住まいの地域の流れは、お住まいの市区町村のページで確認できます。

一括査定サイトには、地域で評判の良い会社が登録していないこともあります。気になる会社があれば、登録の有無にかかわらず直接問い合わせてください。サイトが全てではありません。

担当者を見る。会社より人で決まることが多い

ここからが本題です。同じ会社でも、担当者によって対応の質は変わります。会社の看板より、実際に動く人を見てください。

まず、質問への答え方です。査定額の根拠を聞いたとき、事例の中身まで具体的に答えられるか。

「相場です」で終わる担当者は要注意です。ここに人柄が出ます。

次に、都合の悪い話をするかどうかです。物件の弱み、売れにくい理由、値下げの可能性。ここを先に正直に言う担当者は信用できます。

ここは危険信号です。いい話しかしない担当者は、あとで帳尻を合わせに来ます。

レスは信号です。連絡の速さと頻度も見ておきます。

売却中は担当者と何度もやり取りします。返信の速さも判断基準です。

最初の面談で連絡が遅い、質問をはぐらかす。初動で見えてきます。

そう感じたら、担当者の変更を頼むか、会社ごと見直す判断があります。遠慮はいりません。

免許番号と行政処分歴を確認する

免許がすべての前提です。不動産会社は、宅地建物取引業の免許を受けないと営業できません。免許証番号は、名刺や広告、会社のサイトに必ず書いてあります。

番号の形は「〇〇県知事(3)第12345号」のようになっています。かっこの中の数字は更新回数です。免許は5年ごとの更新なので、数字が大きいほど営業を続けてきた年数の目安になります。

ただし、更新回数の多さは良い会社の証明ではありません。あくまで営業年数の参考です。

事務所が1つの都道府県内なら知事免許、2つ以上にまたがるなら国土交通大臣免許です。免許の種類自体に優劣はありません。

行政処分を受けた会社は、免許を出した都道府県や国土交通省の窓口で確認できます。業務停止や免許取消の処分歴は、公表されている情報です。

契約前に、社名と免許番号を控えて調べておく。これだけで避けられるリスクがあります。

建築士の目で見ておきたいこと

視点を変えます。査定や担当者選びの話とは別に、現場を見てきた人間として伝えたいことがあります。

家に不具合があるとき、原因は見た目の場所と一致しないことがあります。天井のシミは、

配管や結露が原因のこともあります。原因の特定は、見た目だけでは終わりません。

劣化は一様ではありません。担当者の説明を聞くときは、見て分かる劣化と、見ても分からない劣化を分けて聞いてください。外壁のひびや床の傾きは、素人でも気づきます。

一方、基礎の内部や配管の詰まり、シロアリの食害は、壁や床を開けないと分かりません。担当者がここまで踏み込んで説明できるかは、会社選びの材料になります。

もう一つ、買主側の住宅ローンの話です。古い家や増改築のある家は、買主の住宅ローン審査で引っかかることがあります。

未登記の部分がある場合が典型です。落とし穴はここです。

この可能性を契約前に指摘できる担当者は、現場を分かっています。売れてから審査で止まるより、先に分かっているほうが対処しやすいです。

未登記の建物がある場合の進め方は、未登記の建物がある家は売れるかにまとめています。

囲い込みをする会社を避ける。他社からの紹介を受けるか聞く

高預かりと並んで、避けたいのが「囲い込み」です。売主から預かった物件を、他社に紹介させないやり方です。

やる理由は手数料です。自社で買主も見つければ、売主と買主の両方から仲介手数料をもらえます。

これを両手仲介と呼びます。両手仲介そのものは違法ではありません。問題は、そのために他社からの問い合わせを断ることです。

他社の客に「商談中です」と嘘を言って断る。こうなると、買い手の幅が狭まります。売主は知らないまま、反響が少ないと言われて値下げを勧められます。

見分け方は、契約前の質問です。「他社が買主を連れてきたら、紹介を受けますか」と聞いてください。

言葉を濁す、自社で決めたいと言う。ここで嫌な顔をする会社は、その時点で候補から外して構いません。

契約後の確認もできます。専任か専属専任で契約すると、物件はレインズに登録されます。不動産会社どうしが物件情報を共有する仕組みです。

登録すると、売主に登録証明書が渡されます。そこに書かれたIDで、自分の物件の取引状況を自分で見られます。

自分は止めていないのに「紹介停止中」になっていたら、理由を聞いてください。納得できる説明がなければ、囲い込みを疑う材料になります。

もう一つ、反響の中身を聞くことです。問い合わせ件数と内覧件数を、他社経由と自社経由に分けて答えられるか。ここで数字が出てこない会社は、動きが見えません。

仲介手数料の仕組みは仲介手数料の計算方法で確認できます。

面談では、どの会社にも同じことを聞いてみてください。ここまでに出てきた質問と、答え方の見分け方を並べました。

聞くこと	信用できる答え方	注意したい答え方
査定額の根拠は？	事例の中身まで具体的に話す	「相場です」で終わる
この種別・このエリアの取引実績は？	件数や、直近で扱った物件の場所を答える	「実績多数です」としか言わない
売るうえでの弱みは？	売れにくい理由や値下げの可能性を先に言う	いい話しかしない
他社が買主を連れてきたら紹介を受けるか	受けるとはっきり答える	言葉を濁す、自社で決めたいと言う
反響の中身は？	問い合わせと内覧の件数を、他社経由と自社経由に分けて答える	数字が出てこない

会社を決めたら、次は契約の種類

査定額の高さでなく、種別・地域の実績、担当者の対応、免許と処分歴。この3つで会社を絞り込みます。

比較する会社は1社では足りません。とはいえ、何社も相手にする体力がない人もいます。無理のない範囲で、2〜3社を比べれば十分です。

会社が決まったら、次は契約の種類を選ぶ段階です。一般・専任・専属専任、それぞれの違いは媒介契約は3種類で確認できます。

金額の高さで飛びつかない。根拠と実績、そして人を見る。それだけで、選ぶ基準は変わります。