レインズ登録は確認できる。囲い込みされていないかの見分け方【建築士監修】

専任・専属専任媒介契約は、レインズへの登録が法律上の義務です。登録すると「登録証明書」が渡され、記載された番号で自分でも公開状況を確認できます。

囲い込みが起きるのは両手仲介という仕組みが背景にあり、証明書の確認と、他社への問い合わせで実態を確かめられます。怖がる必要はありません。

レインズ登録は義務。まず自分の契約を確認する

家の売却を頼むと、不動産会社と「媒介契約」を結びます。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、レインズへの登録が法律上の義務です。一般媒介契約には、その義務がありません。

義務があるかは、契約の種類で決まります。

自分がどの契約か分からないなら、契約書の表紙を見てください。「専任媒介契約書」「専属専任媒介契約書」「一般媒介契約書」のどれかが書名として載っています。契約の種類ごとの違いは媒介契約は3種類で一覧にしています。

専任・専属専任なのに、登録された形跡がない。これは確認したほうがいい状態です。

例外もあります。一般媒介契約でも、会社の判断でレインズに登録することはあります。

義務ではないので、登録が無いこと自体は違反ではありません。ただ、複数社に頼んでいるのに問い合わせが少ないなら、登録の有無を確認する価値はあります。

登録証明書で、公開されているかを確かめる

専任・専属専任媒介契約でレインズに登録すると、不動産会社は登録の証明として「登録証明書」を依頼者に渡します。渡す決まりになっています。

証明書には、物件を識別する番号と、確認用の番号やパスワードが載っています。これを使うと、専用のページで、いまレインズにどう載っているかを自分で確認できます。手間はかかりません。

証明書は、もらって終わりではありません。

契約を結んだら、まず「登録証明書はいつもらえますか」と聞いてください。専任なら契約から数日、専属専任ならさらに短い期間のうちに交付される決まりです。聞くだけで済みます。

期日を過ぎても届かないなら、遠慮せず催促していい場面です。催促は失礼ではありません。

囲い込みが起きる理由。両手仲介という仕組み

レインズに登録されていても、安心とは言い切れません。ここで出てくるのが「囲い込み」です。

囲い込みとは、他の不動産会社から「紹介してほしい」と問い合わせが来たときに、理由をつけて断る行為です。「商談中です」「もう決まりそうです」と伝えて、実際は動きがないのに他社を遠ざけます。口実はいくらでも作れます。

なぜそんなことをするのか。理由は両手仲介にあります。売主から依頼を受けた会社が買主も自社で見つければ、仲介手数料を売主・買主の両方から受け取れます。

他社に買主を取られると、この片方の手数料が入りません。両手仲介そのものは、違法ではありません。ただ、他社を断ってでも自社で買主を見つけたい、という力学が働きやすくなります。

結果として、物件が広く紹介されず、売れるまでの時間が延びることがあります。時間が経つほど不利です。

反響が止まる理由は、囲い込みだけとは限らない

現場で見てきた立場から言うと、内覧の後で連絡が止まる理由は、囲い込みだけではありません。理由は他にもあります。

買主側の住宅ローンの審査で、担保評価が想定より低く出て、話が止まることがあります。これは物件の見た目とは別の話です。

見た目で分かる不具合と、分からない不具合があります。壁のひび・傾きは内覧で気づかれます。基礎の状態やシロアリの被害の程度は、専門の調査が入るまで表に出ません。

評価がすべてを止めます。審査で評価が下がると、買主は動けなくなります。売主から見ると、急に連絡が来なくなったとしか見えません。

原因がここを囲い込みと決めつける前に、担当者へ「なぜ止まったか」を具体的に聞いてください。

自分の物件が他社に紹介されているか、確かめる方法

疑わしいと感じたら、確かめる方法はいくつかあります。順番に試してください。

まず、登録証明書の番号で専用のページを開き、公開状況を見ます。次に、契約で決まっている報告のたびに、反響件数・内見件数を記録して並べます。数字が動いていないなら、理由を聞きます。

もう一つの方法は、別の不動産会社に「この物件を紹介してもらえますか」と問い合わせてもらうことです。知人でも、他社の窓口でもかまいません。難しい依頼ではありません。

レインズに登録されているはずなのに「商談中」「他で決まりそう」と断られたら、確認が必要です。ポータルサイトの掲載状況と、担当者の説明が合っているかも見てください。

小さな違いに、実態が出ます。

確認ページで見るのは「取引状況」の欄

登録証明書の番号で専用のページを開いたら、見る場所は決まっています。「取引状況」の欄です。物件が載っているかだけを見て閉じる人が多いですが、それでは足りません。

取引状況は、次のどれかで表示されます。「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」です。この表示は、依頼を受けた不動産会社が自分で入力し、状況が変わるたびに更新する決まりになっています。

見るべきは、表示と自分の記憶が合っているかです。

「書面による購入申込みあり」なら、買主から購入申込書が出ているはずです。担当者からそんな報告を受けていないのに、この表示になっていたら、理由を聞いてください。書面が無いのに申込みありと出すのは、他社を遠ざける口実になります。

「売主都合で一時紹介停止中」は、売主が「しばらく内覧を止めたい」と頼んだときに使う表示です。自分が何も頼んでいないのにこの表示なら、それは売主都合ではありません。誰の都合で止まっているのか、はっきり聞いていい場面です。

「公開中」なら、他社が紹介できる状態です。それでも反響が無いなら、表示は正しくて、他社が問い合わせたときの対応に問題がある可能性が残ります。この場合は、別の会社から問い合わせてもらう方法で確かめます。

確認は一度で終わりにしないでください。報告を受けるたびにページを開き、表示と報告の内容を並べて見る。表示が変わった日と、担当者が報告してきた日がずれていれば、そのずれ自体が聞くべきことです。

「取引状況」に出る3つの表示を、本来どういうときに出る表示か、表示と自分の記憶が合わないときに何をするかで並べました。ページを開いたら、この表と見比べてください。

表示	本来この表示になる状態	表示と状況が合わないとき
公開中	他社が紹介できる状態	表示は正しい。反響が無いなら、別の会社から問い合わせてもらう
書面による購入申込みあり	買主から購入申込書が出ている	担当者から申込みの報告が無いなら、理由を聞く
売主都合で一時紹介停止中	売主が「内覧を止めたい」と頼んだ	自分が何も頼んでいないなら、誰の都合で止めたか聞く

疑いが晴れないとき、どうするか

確かめた結果、動きがおかしいと感じたら、まず担当者に直接聞きます。感情的にならず、記録した数字を見せて聞くほうが話は早いです。数字は嘘をつきません。

説明に納得できないなら、契約の見直しを考えます。専任・専属専任媒介契約は、依頼者から自由に解除できない特約は無効です。解除の進め方は媒介契約は3種類にまとめています。

それでも話が進まないなら、宅地建物取引業を所管する自治体の窓口に相談する方法もあります。一人で抱え込む必要はありません。

選択肢はまだあります。会社を変えても状況が変わらないなら、家が売れないとき、何を変えるかで他の選択肢を確認してください。

時間を優先するなら、仲介と買取の違いを確認したほうが早いです。売り出しの流れ全体は家を売る流れは7ステップで確認できます。

囲い込みは、確かめれば見えてきます。まず番号を確認する。そこから始めてください。