名古屋市中区のマンション売却｜1K最多の市場と築30年の境目【建築士監修】

名古屋市中区のマンションは、いくらで売れているか

国土交通省の不動産情報ライブラリで、名古屋市中区の中古マンションの成約を集計しました。集計できた取引は2,339件。成約価格の中央値は2,300万円です。

中区の取引はマンションがいちばん多く、次が戸建てで、土地がいちばん少ない構成です。売り物の中心がマンションの市で、比べる材料の厚みもいちばんあります。

ただし、価格の幅は大きく開きます。下から4分の1の位置は1,500万円、上から4分の1の位置は3,900万円です。

幅が開く理由のひとつは、間取りの構成です。中区でいちばん多い間取りは1Kで、次が2LDK。

広さがまるで違う部屋が、同じ集計に入っています。中央値だけを見ると、自分の部屋の位置を見誤ります。

だから自分の部屋は、1平方メートルあたりの単価で見てください。中区の単価は中央値で60万円です。専有面積に掛ければ、真ん中の目安が出ます。

戸建てや土地も含めた中区の相場全体は、名古屋市中区の不動産売却にまとめています。

1Kと2LDK。同じ中区でも、買い手が別の市場

中区で最多の1Kは、自分で住む人だけが買う間取りではありません。貸して家賃を得る目的の買い手が、有力な相手になります。この買い手は、部屋の値段を家賃との釣り合いで見ます。

一方、2LDKなど住むための部屋は、住み心地と毎月の返済で判断されます。同じマンション売却でも、値段の決まり方が別です。

売り方も分かれます。1Kで貸している最中なら、入居者がいるまま売る方法があります。

家賃を得たい買い手には、入居中であることがむしろ材料になります。住むための部屋なら、内見に向けた片付けと日程の調整が要ります。

査定を頼む前に、自分の部屋がどちらの市場かを押さえてください。会社の得意もこの2つで分かれます。1Kなら、貸す前提の買い手に売った実績があるかを聞いてください。

直近1年、中区のマンションの中央値は上がっている

直近1年の中古マンションの中央値は、前の1年に比べてはっきり上がりました。同じ期間、中区の戸建ての中央値は下がっています。上がったのは、マンションの側だけです。

先の相場は断定できません。上がったのは、あくまで過去1年の成約の実績です。この先も続くと読める材料は、この集計にはありません。

ただ、確かなことが1つあります。買った時の値段や、何年か前に取った査定額は、もう今の水準とずれているということです。

売るか待つかを決める前に、無料査定で今の額を確かめ直してください。判断の材料は、古い数字ではなく今の数字です。

値段の境目は築30年。落ちる場所がはっきりしている

中区の中古マンションで中央値がいちばん大きく落ちるのは、築21〜30年から築31〜45年に移る境目です。築46年以上の中央値は、築10年以内の3分の1を下回ります。

裏返すと、築20年台までは値段が残っているということです。落ちるのは築30年を過ぎたあたりからで、落ちる場所がはっきりしています。

築30年が近い部屋を持っているなら、この境目は判断の材料になります。待っている間に境目を越えると、同じ部屋でも当てはまる水準が変わります。

築30年を過ぎた部屋が売れなくなるわけではありません。値段の水準が変わるだけです。中区には、次に述べる改装前提の買い手がいます。

改装済みは高く売れている。ただし自分で直すかは別の話

中区のデータでは、改装済みのマンションの中央値が未改装より高く出ています。買い手が改装済みの部屋にお金を出している市場だ、ということです。

ただし、改装にかけた費用がそのまま値段に乗るとは限りません。未改装で安く買って、自分の好みに直したい買い手もいます。改装してから売り直す前提の会社もいます。

売る側の手順は決まっています。まず未改装のまま査定を取る。直してから売るかは、その数字を見てから決めれば間に合います。

分かれ目の考え方は売る前にリフォームすべきか。愛知の実成約データで見るで説明しています。

入居者がいるまま売るとき、契約と内見はどうなるか

中区で多い1Kを貸しているなら、入居者がいるまま売れます。このとき入居者の同意は要りません。

所有者が変わっても、いまの賃貸借契約は買い手にそのまま引き継がれます。家賃も契約の条件も、売った日を境に変わりません。

逆に、売るからといって退去もお願いできません。普通の賃貸借契約では、貸す側の都合だけで契約を終えられません。空室にしてから売るなら、退去を待つのが基本です。

内見も、住んでいる部屋を売るときとは違います。入居者がいる部屋の中は、買い手はまず見られません。買い手は、家賃と契約の条件を書面で確かめて判断します。

だから賃貸借契約書と、家賃の入金が分かる記録を先にそろえてください。管理費や修繕積立金の月額が分かる書類も要ります。書類の全体は不動産売却の必要書類で確認できます。

もうひとつ、預かっている敷金は買い手に引き継ぎます。売買のときにどう精算するかは、契約で取り決めます。査定の段階で、仲介の会社に扱いを聞いておいてください。

値段の出方は、空室にして住む人に売る場合と変わります。入居中の部屋は、家賃との釣り合いで値段が付きます。

どちらが高くなるかは、家賃の水準と部屋の条件によります。近く退去の予定があるなら、両方の前提で査定を取って比べてください。

ポータルサイトの価格と、この記事の価格が合わない理由

SUUMOなどの物件検索サイトで中区のマンションを見ると、この記事の中央値より高い値段が並ぶことがあります。数字がおかしいわけではありません。見ているものが違います。

サイトに出ているのは売出価格です。売る人が「この値段で売りたい」と付けた希望の額で、まだ売れていません。

一方、この記事で使ったのは成約価格です。実際に買い手が付いて、契約が成立した値段です。

売出価格のまま売れるとは限りません。買い手との交渉で下がることも、値下げしてやっと売れることもあります。だから売出価格を自分の部屋の目安にすると、高く見積もりすぎます。

使い分けはこうです。自分の部屋がいくらで売れそうかは、成約価格で見る。

いま市場に出ている競合の部屋がいくらで並んでいるかは、売出価格で見る。売り出すときの値付けは、この両方を見て決めます。

検索サイトでもうひとつ確かめられるのは、競合の数です。同じマンションや近くの物件が何件も売りに出ていれば、買い手は比べながら選びます。売り出す時期を決める材料になります。

調べ方の全体は不動産の相場の調べ方にまとめています。査定額もまた別の数字です。違いは査定額と売却額は違うで説明しています。

住宅ローンが残っている部屋は、売れるか

売れます。条件は1つ。

引き渡しの時にローンを完済して、抵当権を外すことです。銀行の抵当権が付いたままでは、買い手に引き渡せません。

だから最初にやることは、査定ではなく残債の確認です。手元の返済予定表か、銀行のサイトで、いま何円残っているかを見てください。

売れる見込みの額が残債より上なら、売った代金で完済できます。完済と抵当権の抹消は引き渡しの日に同時に済ませます。段取りは仲介の会社と銀行が組むので、売り主が自分で進める場面はほぼありません。

見込みの額が残債に届かないなら、足りない分は手元のお金で埋めることになります。埋められない場合も、道が無いわけではありません。

銀行と話をつけたうえで売る方法があります。仕組みは任意売却とはで説明しています。

ここで、この記事のデータが1つ関わります。直近1年、中区のマンションの中央値は上がっています。何年か前の査定額を前提に「残債を下回るから売れない」と思っているなら、比べている数字のほうが古い可能性があります。

残債の額と、取り直した今の査定額。この2つを並べるところから始めてください。

ここまでが中区のデータ。共通の手順は別の記事で

この記事は、名古屋市中区のデータで言えることに絞りました。管理組合の書類のそろえ方や、マンションに特有の進め方は、どの市でも共通です。[中古マンションを売る。

戸建てと違う準備と進め方](/guide/bukken/mansion-uru/)で確認してください。仲介手数料や税金など出ていくお金の全体は、不動産売却でかかる費用の一覧にまとめています。

やることは3つです。単価で自分の部屋の位置をつかむ。

自分の部屋が貸す市場か、住む市場かを押さえる。そのうえで複数社の無料査定を取り、根拠を聞いて比べる。

中区はマンションの取引がいちばん厚い市です。比べる材料はそろっています。