特定空家に指定されるとどうなる？固定資産税が上がる仕組みと、その前にできること【建築士監修】

特定空家に指定されると、何が起きるか

いきなり大きな不利益が来るわけではありません。指定は、そこがゴールではなく入り口です。

空き家なら何でも対象ではありません。指定の対象になるのは、倒壊のおそれがある、衛生上有害、景観を著しく損なっているといった空き家です。程度の問題です。

周辺の生活環境の保全のため、放置が不適切な状態も含まれます。判断は自治体が個別に行います。

自治体から通知が届き、まず「助言・指導」という形で状態の是正を求められます。この段階はまだ行政指導で、応じれば先には進みません。ここが最初の分かれ目です。

問題は、放置した場合です。次の「勧告」に進むと、固定資産税の軽減が外れて税額が上がります。

さらに放置すれば「命令」、それでも直らなければ「代執行」まで進みます。指定された瞬間ではなく、その後どう動くかで結果が変わります。

助言・指導→勧告→命令→代執行、4段階の流れ

特定空家に指定された後の手続きは、4段階に分かれています。順番に見ていきます。

1. 助言・指導：状態の是正を求める通知。まずはここから始まる
2. 勧告：改善が見られない場合に出される。ここで固定資産税の特例が外れる
3. 命令：勧告にも従わない場合。従わないと過料の対象になることがある
4. 代執行：命令にも従わない場合、自治体が建物を解体する。費用はあとから所有者に請求される

代執行は、最終手段です。代執行まで進むケースは、実際には多くありません。

ですが命令や代執行の対象になった空き家は、自治体のホームページで公表されることもあります。段階が進むほど、対応の選択肢は狭くなっていきます。

「勧告」で固定資産税が上がる仕組み

なぜ勧告の段階で税額が変わるのか。ここが、検索されている疑問の核心です。

仕組みは単純です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という軽減措置があります。200平方メートル以下の部分は、固定資産税の課税標準が6分の1に減額されます。

特定空家として勧告を受けると、この特例の対象から外れます。減額がなくなるため、翌年度から固定資産税は上がります。小さな土地ほど、上がり方は大きくなります。

軽減が外れるのは「勧告」からです。助言・指導の段階では、まだ変わりません。

管理不全空家という区分も増えた

「管理不全空家」という言葉も、検索で目にする機会が増えています。国の新しい区分です。

空き家対策は年々厳しくなっています。これは特定空家よりひとつ手前の区分です。

放置すれば特定空家になりかねない空き家が対象です。特定空家より早い段階で、自治体が指導できるようにする狙いで、令和5年の法改正で新設されました。早い段階の窓口が増えました。

そこは、特定空家と同じです。管理不全空家として勧告を受けた場合も、住宅用地の特例は外れます。特定空家まで悪化していなくても、税が上がる場面が出てきたということです。

指定される前に、できること

指定は、ある日突然ではありません。多くの場合、その前に自治体から連絡が来ています。

通知が来た段階なら、選べる手が多く残っています。まず状態を確認し、修繕で済むのか解体が必要なのかを見極めます。

費用は建物と現場で大きく変わるため、複数の業者から見積もりを取ってください。遠回りに見えて、一番の近道です。

修繕で済まず解体を選ぶなら、更地になると住宅用地の特例は使えません。解体費用の考え方は空き家・古家の解体費用と、更地で売る進め方で確認できます。解体補助金は市区町村ごとに違います。

確かめる先は、お住まいの市区町村の窓口やホームページです。一覧は空き家の解体補助金にまとめました。

直す・壊すのほかに、今のまま売るという選択肢もあります。空き家をどうするかの全体像は、こちらです。

空き家の活用方法。貸す・売る・解体、選び方の全体像にまとめています。

指定された家は、そのまま売れるか

売れます。ただし、買い手と値段の付き方が変わります。

指定は、持ち主ではなく建物の状態に付いています。名義が変わっても、建物がそのままなら扱いは変わりません。買った人が、同じ指導を受ける立場になります。

そのため、指定や勧告を受けている事実は、買主に伝えたうえで売ることになります。あとから分かれば、トラブルの元です。仲介会社には最初に話してください。

勧告を受けた土地は、状態が直るまで特例の対象に戻らないのが原則です。買主はその税額を前提に値段を見ます。売る側が先に直すか、その分を値段で調整するかの話になります。

そのままの状態で買うのは、住む人より買取業者が中心です。値段は建物ではなく、土地の価値から解体費を引いた形で見られます。住宅ローンを使う買主は、審査の段階でつまずきやすいからです。

先に解体して、更地で売る手もあります。ただし更地にすると、住宅用地の特例は使えません。勧告を受けても壊しても税は上がるので、ここで迷う人が多いです。

違いは、その先にあります。更地なら買い手の幅が広がり、倒壊や管理の心配は消えます。勧告のあと放置すれば、命令や代執行に進んでいきます。

固定資産税は、年の初めの時点の状態で決まります。壊す時期と売れる時期がずれると、更地のまま高い税を払う期間が生まれます。壊す前に、売れる見込みを確かめてください。

古家付きのまま売るか更地にするかは、更地で売るか、古家付き土地のまま売るかで整理しています。買取で手放す進め方は訳あり・難あり物件を売るにまとめました。

指定や通知を受けた家をどう扱うかで、税と買い手、その後の流れがどう変わるかを並べました。

選び方	住宅用地の特例	その後の流れ・買い手	気をつけること
直して状態を戻す	勧告の前に直せば外れない。勧告後は直るまで戻らないのが原則	助言・指導に応じれば、先の段階に進まない	費用は建物と現場で変わる。複数の業者から見積もりを取る
指定されたまま売る	勧告を受けていれば外れたまま	買い手は買取業者が中心。土地の価値から解体費を引いた値段で見られる	指定や勧告の事実は、買主と仲介会社に最初に伝える
解体して更地で売る	使えない	買い手の幅が広がり、倒壊や管理の心配が消える	壊す時期と売れる時期がずれると、高い税を払う期間が出る
放置する	勧告の段階で外れる	命令、代執行へ進む。解体費用はあとから所有者に請求される	命令に従わないと過料の対象になることがある。公表されることもある

建築士の視点：傷みの原因は、屋根とは限らない

特定空家の通知でよく指摘されるのは、屋根や外壁の破損、庭木の繁茂です。ただ現場を見てきた立場から言うと、目に見える部分だけが原因とは限りません。

床の沈みや壁のひび割れの裏に、基礎の不同沈下やシロアリ被害が隠れていることがあります。

雨漏りも、屋根ではなく外壁のひび割れやサッシまわりのシーリング切れが原因のことがあります。その場合、屋根だけ直しても雨漏りは止まりません。

買主側の事情も関わってきます。老朽化が進んだ建物は金融機関の担保評価が下がり、住宅ローンの審査に影響することがあります。

特定空家に近い状態まで傷んでいると、買主が見つかってもローンの段階でつまずくことがあります。指定される前に手を打つ理由は、税額だけではありません。

空き家への対応や補助金は市区町村ごとに違います。お住まいの地域の情報は、市区町村のページから探せます。