名古屋市天白区の不動産売却｜マンション相場1,800万円・成約801件

① 天白区の不動産相場（実データ）

天白区の中古マンション801件の成約価格は、中央値1900万円、価格帯の中心（よくある価格帯（真ん中の半分））は950万円〜3000万円に収まります。㎡単価で見ると中央値は24.6万円/㎡、幅は14.2万円/㎡〜37.5万円/㎡です。

築年数や駅からの距離で価格差が大きく開くエリアだと分かります。

戸建て（土地建物）641件は、中央値4,300万円、価格帯の中心は3400万円〜5200万円です。土地の㎡単価は中央値18万円/㎡（14万円/㎡〜21万円/㎡）で、こちらも大きく崩れず一定のレンジに収まっています。

区によっては、戸建てのデータが「土地＋建物」のセット取引を集計したもので、店舗や事務所を含む商業用途の建物取引が混ざり、戸建ての実態より中央値が高く出てしまうケースがあります。天白区の場合は価格帯の幅（よくある価格帯（真ん中の半分））が比較的タイトにまとまっており、住宅地としての実需レンジに近い数字だと見てよいでしょう。

天白区は市の東部にある郊外の住宅地区で、名古屋市中心部のオフィス街・繁華街エリアとは性格が異なり、マンション・戸建てとも実際に住むための実需向けの取引が中心になっている点が、この価格帯のまとまりに表れています。

② 中古マンションを売る場合

天白区は地下鉄鶴舞線・桜通線・名城線の沿線に分譲マンションが多く並ぶエリアです。801件という取引件数の多さが、マンションの流通量そのものの多さを表しています。㎡単価の幅が14.2万円/㎡〜37.5万円/㎡と広いのは、駅からの距離・築年数・管理状態で価格が大きく変わることの裏返しです。

売る側が見ておきたいのは3点です。①同じ建物・同じ間取りタイプの直近成約と比べる（新築時の分譲価格ではなく、今の相場と比べる）。②管理費・修繕積立金の額と、大規模修繕の実施履歴を先に開示する（買う側の不安を先に外せる）。

③築年数が古いマンションは、旧耐震基準（昭和56年5月31日以前の建築確認）かどうかを確認しておく。同じ沿線・同じ築年帯でも、この3点の情報が揃っているかどうかで、査定の説明のしやすさが変わってきます。

③ 戸建てを売る場合

天白区の戸建ては641件の実績があり、中央値4,300万円、価格帯の中心は3400万円〜5200万円です。天白区は土地区画整理事業で計画的に造成された住宅地が多く、平針・島田・相生山などに大規模な住宅団地が立地しています。

同じ時期・同じ工法で建てられた家がまとまって並ぶのが特徴で、土地の㎡単価は中央値18万円/㎡（14万円/㎡〜21万円/㎡)です。

建築士の視点

区画整理エリアの戸建ては、同じ団地内の直近成約事例と比べるのが最も説明力のある査定根拠になります。分譲当時のままの間取りだと今の暮らし方に合わない場合もありますが、大規模なリフォームで手を入れる前に、まず「同じ団地・同じ築年帯の成約価格」と見比べることが先です。

昭和40〜50年代に建てられた住宅も区内に残っており、旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）かどうかは、耐震診断の有無とあわせて売却前に確認しておきたいポイントです。

築年数で見ると、下がりきるのは46年から

天白区の戸建てを築年数別の中央値でみると、築10年以内が4,450万円（352件）、築11〜20年が4,000万円（87件）、築21〜30年が4,100万円（77件）と少しずつ下がります。築31〜45年は5,100万円（65件）といったん上がりますが、これはこの年代にまとまった広さの土地取引が混ざっているためと見られ、件数も45〜373件とばらつきがあります。

築46年以上になると1,100万円（37件）まで下がります。

木造住宅の法定耐用年数は22年で、これを超えると建物の評価はほとんど残らないのが一般的な傾向です。天白区のデータも、築46年を境に大きく下がる形でこの傾向とおおむね一致します。ただし、ここでもゼロにはならず、土地の㎡単価（中央値18万円）が値段の土台になっています。

古い家だから価格がつかない、というわけではありません。

間口・前面道路・土地の形――あとから変えられない条件

天白区の戸建てを間口別にみると、5m未満が中央値3,400万円（19件）、7〜10mが4,900万円（109件）、10m以上が6,200万円（115件）と、間口が広くなるほど中央値も上がっています。前面道路の幅でみると、6m以上が4,400万円（511件）、4〜6mが4,100万円（77件）、4m未満は4,750万円（12件・参考値）です。

土地の形でみると、長方形が4,800万円（136件）、不整形が5,000万円（28件）です。

一般的には整った土地のほうが評価されやすいと言われますが、天白区のデータでは不整形のほうがやや高く出ています。丘陵地の造成地は、不整形の区画がもとから広い敷地であることも多く、形そのものより面積や高低差の影響が混ざっていると見たほうが実態に近いところです。

建築士の視点

間口や前面道路の幅は、リフォームでは変えられない条件です。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。前面道路が4m未満の場合、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になることがあり、建てられる面積が減ります。

間口の狭さは、駐車のしやすさや工事車両の入りやすさに直結します。買い手が「買った後にかかる費用」を気にしやすくなるぶん、査定額は控えめになりがちです。査定を受けるときは、間口の広さと前面道路の幅を先に伝えると、根拠のある価格が返ってきやすくなります。

売る前にやること、やらなくていいこと

間口の広さや前面道路の幅は、法務局で取れる公図・地積測量図か、購入時の重要事項説明書で確認できます。丘陵地の造成地では、擁壁の設置状況や過去の補修・点検の記録が残っていないかも合わせて確認しておくと、査定のときに説明しやすくなります。

前面道路が4m未満でセットバックが必要な土地は、その事実を先に伝えておくほうが得策です。あとから発覚すると、値引きの材料にされやすくなります。

やらなくていいことが多いのはリフォームです。天白区の中古マンションでは、改装済みの中央値（2,050万円）が未改装（1,800万円）をやや上回っていますが、改装費用がそのまま価格に乗っているとも、もともと条件の良い部屋が改装されやすいとも考えられ、断定はできません。数十万円かけて直すかどうかは、査定時に「直した場合と現況のままで、価格がいくら変わるか」を聞いてから判断すれば十分です。

④ 天白区の地域特性

天白区は名古屋市16区の中で最も新しい区です。明治39年に4つの村が合併して天白村となり、昭和30年に名古屋市へ合併して昭和区天白町になったあと、宅地開発による人口急増を経て昭和50年2月1日に昭和区から分区独立しました。

人口は162,479人、世帯数は79,557世帯（令和8年6月1日現在・前月比+63人、+100世帯）。面積は21.58平方キロメートルで、人口密度は1平方キロメートルあたり7,520人と、名古屋市平均の7,186人をやや上回ります。

地形は市の東部丘陵地帯にあり、区の中央部を天白川が流れ、河川敷の天白川緑地は散歩に訪れる人が多いエリアです。交通面では地下鉄名城線が平成16年に環状化し、平成23年には国道302号線が開通、地下鉄桜通線も野並〜徳重間が延伸されています。

地下鉄鶴舞線・桜通線・名城線が通り、区内には名城大学をはじめ大学も多く、若い世代が集まる街としての顔もあります。

学区は区内に17学区あり、住民同士の交流や地域活動の単位として学区連絡協議会が組織されています。学区の範囲は小学校の通学区域とほぼ一致していますが、一部異なる地区もあるため、実際の校区は名古屋市の通学区域一覧で番地から確認するのが確実です。

地盤・防災については、名古屋市が公表する天白区の地震ハザードマップで、南海トラフ巨大地震が発生した場合に想定される震度や液状化の可能性を確認できます。区内の詳しい地盤特性は物件ごとに差があるため、売却前・購入前とも、該当エリアのハザードマップで個別に確認しておくことをすすめます。

天白区は市の東部丘陵地帯に位置し、区画によっては住宅地の中でも高低差があります。丘陵地の造成地では、宅地を平らにするために擁壁（ようへき）を設けている区画があり、擁壁の劣化や老朽化は買い手が補修費用を気にする材料になります。

傾斜地や擁壁のある土地を売る場合は、擁壁の状態（ひび割れ・水抜き穴の有無など）を先に確認し、査定の際に伝えておくと、根拠のある説明につながります。

⑤ 売却の進め方と相談先

天白区で家を売る流れは4ステップです。①国交省の実データで自分の物件に近い価格帯を確認する（本記事①〜③）。②無料査定を複数社に依頼し、価格と根拠の説明を比べる。

③相続・築古・住み替えなど自分の状況に合った進め方を選ぶ。④媒介契約を結び、売り出す。

相談先を選ぶときは、金額の大きさだけで決めないことが大切です。天白区の実際の成約事例を持っているか、査定額の根拠を数字で示せるか、専任媒介と一般媒介の違いや「囲い込み」のリスクを正直に説明してくれるか。

区画整理エリアか地下鉄沿線かで相場感が変わる区だからこそ、地域レベルの取引を把握している会社かどうかが見極めのポイントになります。